Kira uyarlama ve tespit davaları birbirinden farklı iki dava türüdür. Öncelikle her iki davanın içeriği, şartları ayrıntılı şekilde ele alınmalı hangi davanın açılacağı öyle kararlaştırılmalıdır.
UYARLAMA DAVASI
Taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinin sonradan değişen hal ve şartlara uydurulması talebi ile açılan dava türüdür.
6098 Sayılı Borçlar Kanunu 138.maddesinde ‘Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.’ hükmü yer almaktadır.
Kira uyarlama talebiyle dava açılabilmesi için öncelikle kira edim dengesinin bozulmuş olması gerekir. Meğer ki taraflardan biri açısından borcun ifası çekilemez bir hale gelmiş ise dava açarak kira bedelinde uyarlama talep edilebilmesi mümkündür.
Madde kapsamında, uyarlama davası açılabilmesinin ön koşulları şunlardır:
Taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun gerçekleşmesi,
Gerçekleşen olağan üstü durumun borçludan kaynaklanmamış olması,
Gerçekleşen olağanüstü durum nedeniyle ifanın talebinin dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değişmiş olması ve Borçlunun da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması gerekmektedir.
Uyarlama davası ileri dönük etki eden bir davadır. Bundan kasıt, dava açıldığı andan itibaren kira bedelinde artış talep edilebilmekte olup daha önce ödenen kiralar yönünden herhangi bir talepte bulunabilmesi mümkün değildir. Bir başka ifade ile, dava tarihinden itibaren kira bedelleri uyarlanır.
Kira uyarlama davasını açma hakkı hem kiracıya hem de kiraya verene aittir.
Kira uyarlama davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir.
Uyarlama davalarında harç nispidir. Uyarlama davalarında, 492 sayılı Harçlar Kanunu gereğince dava değerinin uyarlama istenen bedel ile ödenen kira bedeli arasındaki kira farkının yıllık toplamı üzerinden nispi harç ödenir.
Uyarlama davası, henüz 1 yılı dolmamış kısa süreli sözleşmelerde ya da kira sözleşmesinin bitimine 1 yıl ve daha az kalması durumunda açılamaz. Ancak Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2002/13/852, K. 2002/864 ve T. 30.10.2002 tarihli kararında 1 yıldan kısa süreli kira sözleşmesinde de uyarlama davasının açılabileceği hüküm altına alınmış olduğundan ve TBK 138’de süre yönünden herhangi bir şart belirlenmemiş olduğundan somut olayın şartlarının değerlendirilmesi gereği ortaya çıkmaktadır.
Öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü durumun ortaya çıktığının ispat külfeti davacıdadır. Aynı zamanda ifanın talebinin dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değişip değişmediğinin her sözleşme, gayrimenkul ve taraflar yönünden somut olaya göre değerlendirilmesi de gerekmektedir. Örneğin günümüzde Covid-19 pandemi hastalığı ifa güçsüzlüğünü net bir şekilde ortaya koysa bile pandemi gerekçesiyle açılan her davanın kabul edileceği anlamına da gelmemekte olup somut olay şartlarının mutlaka değerlendirilmesi gerekmektedir.
Öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü durumlara örnek olarak, döviz kurlarında yaşanan artış, pandemi hastalık, savaş hali, devalüasyon yaşanması, ekonomik kriz çıkması, büyük alt yapı ve üst yapı değişikliği olması gösterilebilir.
Kural olarak uyarlama davasında dava sonuçlanıncaya kadar kiracı kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Mahkeme kararının kesinleşmesi ile uyarlanan yeni kira bedeli nazara alınarak dava tarihinden itibaren oluşan fark gelecek kira dönemine ait kira bedelinden mahsup edilir.
Hâkim uyarlama miktarı ve yöntemini belirlemede serbest olduğundan davacının talep ettiği uyarlama tarzından farklı olarak taraflar arasındaki çıkar dengesine hakkaniyet ölçüsünde en uygun olan uyarlama yönteminin seçmeye yetkilidir. Hâkim sözleşmenin değişen koşullara uyarlanmasına karar verirse, sözleşmenin her iki tarafının menfaatini de göz önünde bulundurarak, sözleşmenin amaç ve anlamına en uygun düşen uyarlamayı yapmalıdır. Yargıtay 2014 tarihli bir kararında “Uyarlama edim yükümünün azaltılması veya karşı edimin arttırılması şeklinde yapılabileceği gibi vadelerin veya ifa tarzının değiştirilmesi gibi hâkimin uygun bulacağı her şekilde yapılabilir.” demek suretiyle sözleşmede yer alan edim, vade, ifa tarzına ilişkin hükümlerinin uyarlama davası sonucunda değiştirilebileceği belirtilmiştir (Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E. 2013/16898 ve K. 2014/18895). O halde, hakimin tarafın talebiyle bağlı olmadığı, takdir yetkisi kapsamında talepten farklı bir uyarlama yöntemine karar verilebilmesi de mümkündür. Bu kapsamda hakim uyarlama dışında, sözleşmenin süresi ve şartlarında da değişiklik yapabilecektir.
Davada basamaklı olarak öncelikle sözleşmenin uyarlanması, bu mümkün değilse de feshi talep edilebilir. Ancak TBK 138nci maddenin açık lafzı karşısında davada sadece sözleşmenin feshinin talep edilebilmesi mümkün değildir, davanın terditli olarak açılması gerekmektedir.
Gurbetten hasretle…
Av. Koray Maral
